La posesión de una vivienda, como inquilino o propietario, puede dar lugar a responsabilidad civil si, a consecuencia de la misma, se causan daños a terceros. Por ejemplo, si una maceta que está en el balcón cae y provoca un abollón en el techo de un coche que está aparcado justo debajo. ¿Quién se hace cargo de la reparación si estamos en un supuesto de vivienda alquilada? Para resolver tus dudas sobre este tema, vamos a analizar en detalle la responsabilidad civil en los supuestos de viviendas alquiladas.

¿Qué es la responsabilidad civil?

El Código Civil establece que, toda persona que cause daños a otra o a sus bienes, debe responder de los daños causados. Esto es lo que se conoce como responsabilidad civil, que se materializa en una obligación de indemnización o reparación.

Tratándose de un inquilino, sus acciones u omisiones con respecto a la vivienda que ha alquilado pueden causar daños tanto a terceros ajenos a la propiedad como al propio dueño de la casa.

Cuando una casa está alquilada, la regla general es que el arrendador (el casero) responde de los daños causados a terceros por el continente o el contenido de la propiedad. Mientras que el arrendatario (el inquilino) responde de los daños que él mismo, los miembros de su familia que vivan en la casa, o sus mascotas, causen a terceros.

Supongamos que los hijos de una persona que vive de alquiler rompen un cristal de la comunidad mientras están jugando. La reparación de este daño no se le exige al propietario de la casa, sino al propio arrendatario.

¿Quién es el responsable de una vivienda alquilada?

Como hemos señalado antes, el máximo responsable es el propietario. Pero solo en aquellos casos en los que los daños a terceros sean causados por el continente o el contenido de la vivienda.

Por ejemplo, si se rompe de forma fortuita una tubería en la casa y se provoca una humedad en el piso de abajo, la responsabilidad recae sobre el arrendador. Si tiene seguro de hogar, este se hará cargo de arreglar los daños en la vivienda de su asegurado y del vecino afectado. Si no tiene un seguro, el arrendador abonará estos gastos de su propio bolsillo.

La responsabilidad del propietario con respecto a los daños causados por el continente o el contenido de su casa también se extiende a su inquilino. Supongamos que el arrendador tiene un mueble colgado encima del sofá. Mientras el arrendatario hace uso de la casa, ese armario se descuelga y le cae sobre la cabeza, causándole lesiones. La responsabilidad civil le corresponde en exclusiva al arrendador.

¿Quién paga las reparaciones en una casa alquilada?

Con frecuencia, la responsabilidad civil acaba surgiendo porque las viviendas no tienen un adecuado mantenimiento. De ahí que una buena forma de evitar este tipo de problemas sea afrontar a tiempo las reparaciones.

Respecto a este tema, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) diferencia entre las reparaciones asociadas a la conservación de la vivienda y las tareas de mantenimiento.

La regla general es que la responsabilidad de mantener la vivienda en óptimas condiciones recae sobre el propietario. Mientras que al arrendatario hace frente a las pequeñas reparaciones que son necesarias por el uso ordinario de la vivienda.

El tema de las reparaciones puede llegar a ser un punto de fricción entre arrendador y arrendatario. Para evitar problemas, lo mejor es dejar bien claro este punto en el contrato. Si aún así surge el conflicto, es recomendable intentar solucionarlo a través del diálogo.

¿Qué daños paga el inquilino?

Existe una diferencia entre daños que se producen de forma fortuita, y aquellos que se causan de manera dolosa o consciente.

Si el inquilino causa daños en la vivienda por hacer un mal uso de la misma, debe responder de las reparaciones e indemnizaciones que correspondan. Incluso si tiene contratado un seguro de responsabilidad civil, es posible que este no se haga caso.

Por ejemplo, si el arrendatario pinta la casa sin permiso, rompe un mueble debido a un mal uso, o sobrecarga la instalación eléctrica, tiene que hacer frente al coste de la reparación. Se entiende que es el responsable de la avería y, por tanto, tiene la obligación de responder frente a su casero.

Lo mismo ocurre si el daño lo causa a la comunidad de vecinos. Por ejemplo, si rompe la puerta del portal porque la fuerza demasiado para abrirla.

¿Qué reparaciones debe asumir el inquilino?

Fuera de los casos en los que el daño se causa de forma consciente, el inquilino también tiene que hacer frente a reparaciones.

La LAU establece que las pequeñas reparaciones que son necesarias por el uso ordinario de la vivienda, debe afrontarlas el arrendatario. Algunos ejemplos típicos son:

• Una correa de la persiana que se ha roto por el uso.
• Una cisterna que no carga agua.
• Una bombilla que se ha fundido.

El caso especial de los electrodomésticos

Se trata de una cuestión especialmente controvertida, porque la avería puede ser causada por diferentes razones:

• Mal uso por parte del inquilino.
• El electrodoméstico es demasiado antiguo.
• Defecto de fábrica.
• Avería sin causa aparente.

En función de lo que haya pasado, el arreglo o reposición del electrodoméstico será responsabilidad del arrendador o del arrendatario. La regla general es que, si el inquilino no ha hecho un mal uso, es el casero el que debe asumir el coste.

Accidente en el hogar

Un accidente o despiste del inquilino puede causar daños en la vivienda o a un tercero. Por ejemplo, si se deja un grifo abierto y el agua cala al piso de abajo y además estropea el parqué de la vivienda alquilada.

Accidentes de este tipo entran dentro de los supuestos de responsabilidad del arrendatario. Será él quien deba pagar los costes de la reparación. No obstante, si tiene un seguro de responsabilidad civil para inquilinos, este se hará cargo de las reparaciones y cubrirá su coste.

¿Qué reparaciones debe pagar el arrendador?

Una de las principales obligaciones del arrendador es mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad. Es decir, que a él le corresponde hacer todas las reparaciones necesarias para que la casa pueda seguir utilizándose como tal.

De esta forma, si las ventanas están muy desgastadas y permiten la entrada del frío, deberá asumir esta reparación. Igualmente, si la instalación eléctrica es muy vieja y los plomos saltan de forma constante, deberá abordar su renovación.

De lo que hemos visto hasta ahora, se desprende que esta regla general tiene una excepción. Si los daños han sido causados por el inquilino por un mal uso o de forma intencionada, la responsabilidad recae sobre él.

Ambas partes son responsables de pagar reparaciones en unas situaciones u otras, así que es mejor estar preparados. Aunque los seguros de hogar y de responsabilidad civil no son obligatorios, sí son muy recomendables. En el caso del propietario, se aconseja contratar un seguro de hogar, que cubre también su responsabilidad civil. Tratándose del inquilino, lo que se recomienda es un seguro de responsabilidad civil, que se hará cargo de la reparación de los daños que pueda causar en la vivienda o a terceros.

La comunicación de averías y desperfectos

Con frecuencia, no tener claro de quién es la responsabilidad de un arreglo, da lugar a retrasos que pueden salir más caros. No arreglar una avería a tiempo puede acabar desembocando en un daño todavía más grave y más caro y difícil de reparar.

Si el arrendador o el arrendatario son conscientes de que hay un desperfecto o avería, deben comunicarlo a la otra parte lo antes posible. Mucho mejor si lo hacen por escrito para que quede constancia del aviso. Después, pueden debatir quien debe asumir el coste de la reparación pero, cuanto antes la aborden, más barato les saldrá.

La responsabilidad por averías, reparaciones y daños en viviendas alquiladas puede llegar a ser un tema complejo, pero todo se simplifica mucho si hay buena disponibilidad por ambas partes y se lleva a cabo un diálogo constructivo. Si, además, tanto casero como inquilino tienen el correspondiente seguro, la resolución será mucho más fácil y rápida.