Todo lo que hay que saber sobre el Índice de referencia de precios de alquiler

El índice de referencia era un indicador de carácter informativo que permitía realizar una estimación del precio medio del metro cuadrado de alquiler de una vivienda, orientando sobre el precio mínimo y máximo que este podía llegar a tener. Sin embargo, para calcular este índice debía tenerse en cuenta varios criterios previos sobre la vivienda.

En este artículo detallaremos todo sobre el indicador de referencia de los precios del alquiler. Primero, explicaremos qué era el índice. Continuaremos explicando qué criterios había y cómo se calculaba. Finalmente, también detallaremos la anulación de la ley por parte del Tribunal Constitucional.

¿Qué era el índice de referencia del alquiler?

El índice de referencia de precios de alquiler era un indicador de consulta pública con carácter informativo que permitía conocer una estimación del precio medio del metro cuadrado de alquiler de una vivienda ubicado en una zona y con unas características definidas. Asimismo, orientaba sobre el precio mínimo y el precio máximo de alquiler que esta misma vivienda podía llegar a tener.

Esta regulación se aplicaba a las zonas con un mercado de vivienda tenso. 

Conceptualización de la zona de vivienda tensa

Para que un municipio se declarara como zona con un mercado de la vivienda tenso, debía cumplir alguna de estas características:

• Crecimiento de los precios por encima de la media catalana.
• Precios del alquiler por encima del 30% de los ingresos medios de los hogares o renta media de personas menores de 35 años.
• Un crecimiento acumulado interanual de 3 puntos por encima del IPC en los últimos 5 años.

De entrada se habían declarado como mercados de vivienda tienes 61 municipios por un período de un año. Los Ayuntamientos de estos municipios debían impulsar una nueva declaración antes de un año para poder continuar aplicando la ley. Si una ciudad cumplía una de las características anteriores, el Ayuntamiento podía pedir ser considerado mercado de vivienda tenso. 

En su momento, los 61 municipios que se declararon como zona con un mercado de vivienda tenso eran:

Badalona, ​​Barberá del Vallés, Barcelona, ​​Blanes, Calafell, Castellar del Vallés, Castelldefels, Cerdanyola del Vallés, Cornellà de Llobregat, Esplugues de Llobregat, Figueres, Gavá, Gerona, Granollers, Hospitalet de Llobregat, Igualada, Lleida, Manlleu, Manresa, Martorell, El Masnou, Mataró, Molinos de Rey, Mollet del Vallès, Montcada i Reixac, Montgat, Olesa de Montserrat, Olot, Palafrugell, Pallejà, Pineda, El Prat de Llobregat, Premià de Mar, Reus, Ripollet, Rubí, Sabadell, Salou, Salto, San Adrián de Besòs, San Andrés de la Barca, San Boi de Llobregat, San Cugat del Vallés, San Feliu de Guíxols, San Felio de Llobregat, San Juan Despí, San Justo Desvern, San Pedro de Ribes, San Vicente de los Huertos, Santa Coloma de Gramanet, Santa Perpetua de la Mogoda, Sitges, Tarragona, Terraza, Tortosa, El Vendrell, Vic, Viladecans, Vilafranca del Penedès, Vilanova y la Geltrú y Vilassar de Mar.

¿Dónde podía verse el índice de aumento de alquileres?

Para obtener el precio de referencia para el ámbito geográfico y las circunstancias que caracterizan a la vivienda, era necesario acceder a los datos publicados por la Generalitat. El mismo órgano habilitó esta web para la consulta: http://agenciahabitatge.gencat.cat/indexdelloguer/

Sentencia del Tribunal Constitucional del índice de precios de alquiler

El 10 de marzo de 2022, el Tribunal Constitucional dictó una sentencia que declaraba la nulidad de esta ley. Declaró la inconstitucionalidad de la mayoría de los artículos de la ley 11/2020 de 18 de septiembre de medidas urgentes en materia de contención de rentas de los contratos de arrendamientos de vivienda.

Por último, la anulación de estos artículos hacía totalmente inaplicable y sin efecto el índice de referencia del alquiler en Cataluña. A partir del 8 de abril de 2022, quedaba inoperativa la normativa. Los motivos basados ​​para echar atrás la ley de contención de rentas de los contratos de arrendamientos eran:

• Falta de competencia del parlamento de Cataluña para regular y limitar los precios de los alquileres.
• Vulneración del principio de autonomía de la voluntad y la libertad de pacto.

Criterios con los que se calculaba el índice del alquiler

El cálculo del precio del alquiler podía variar por varios criterios:

¿Podía variar el índice de precios de alquiler si se habían realizado obras de mejora en la vivienda? Sí, siempre que las obras se hubieran llevado a cabo dentro del último año antes de la firma del contrato. Además, las obras debían ser para mejorar:

• La habitabilidad.
• Seguridad.
• La confortabilidad.
• Eficiencia energética.

¿Qué se consideraba una obra de mejora?

Una obra de mejora era la que suponía instalar nuevos servicios en la vivienda o mejorar los ya existentes. Básicamente, eran obras para conseguir mayor comodidad, higiene o seguridad. No lo eran las que supusieran una reparación por el desgaste de la vivienda por el uso.

Así pues, ¿se podía aplicar directamente este incremento? No, antes que nada se debía notificar el incremento al inquilino. En esta notificación debía identificarse las obras concretas realizadas por la mejora.

Variaciones existentes sobre el índice de referencia:

• Si se habían realizado obras de mejora en el último año, se podía proponer incrementar la renta con un importe anual. Este importe era el resultado de aplicar el porcentaje correspondiente al precio legal del dinero, incrementando 3 puntos sobre la inversión. Cabe remarcar que en la inversión, se debían deducir las subvenciones recibidas en caso de existir.
• Por características específicas de la vivienda (mínimo 3). En primer lugar, las partes podían concertar un incremento o un decremento de precio del 5% en función de unas características específicas. Estas características podían ser: ascensor, aparcamiento, muebles, calefacción o refrigeración, uso de zonas comunes como el jardín, azotea, piscina (u otros equipamientos comunitarios), conserjería, vistas especiales.
• En las viviendas de nueva construcción. Durante los 3 primeros años no se aplicaba la ley de contención de precios. Además, en los primeros 5 años desde el final de obra, el precio podía ajustarse hasta el área superior del índice de referencia.
• Si se ejecutaban obras de mejora con contrato vigente (no las de mantenimiento y conservación), finalizado el período de prórrogas obligatorias del contrato. En estos casos, podía incrementarse la renta con el importe resultante de aplicar a la inversión realizada al interés legal incrementado en 3 puntos.

¿Cómo se calculaba el índice de precios del alquiler con las obras de mejora?

Se calculaba el precio de referencia aplicando el interés legal incrementado en tres puntos sobre el capital invertido. Sin embargo, este incremento total nunca podría superar el 20% del precio del alquiler.

Por ejemplo, si el interés legal era del 3%, debía sumarse 3 puntos. Es decir, un total de un 6%. Por lo tanto, si las obras realizadas habían sido de 2.000 €, se debía aplicar un incremento de 120 € a la renta anual. Como resultado, debía incrementarse en 10 € mensuales la renta (120 dividido por 12 meses).

Por otra parte, si la renta era de 800 €, aplicando el 20%, sabíamos que solamente se podía incrementar hasta un máximo de 960 €. En este caso, dado que el importe a repercutir eran 10 € mensuales, quedaba un precio de alquiler de 810 €. Este importe de 810 sería el máximo que podría cobrarse (no habría que llegar a los 960 €, ya que era un tope, no el precio a aplicar).

Cálculo por el índice de precios del alquiler

Para calcular el precio máximo que debe pagar el inquilino se partía del índice de referencia de precios de alquiler. Era un índice de la Agencia de Vivienda de Cataluña que calculaba la media del precio por metro cuadrado de los alquileres de una zona concreta. Este índice se calculaba a partir de las fianzas depositadas en el Incasòl. Así, tenía en cuenta los metros cuadrados y otros aspectos como el año de construcción, el estado del inmueble, la eficiencia energética y si tiene ascensor, trastero o está amueblado, entre otros.

El índice estaba compuesto por tres datos: uno central, uno menor y otro mayor. De esta forma, se definía un intervalo que recogía la variabilidad observada en la realidad. 

La localización era el elemento más relevante para determinar la elección de una vivienda. Dicho de otra forma, la dirección era, jerárquicamente, el elemento más importante para determinar los valores del índice. Este criterio fue consensuado por el Departamento de Vivienda con todos los operadores que intervenían en esta área. 

El elemento de proximidad fue valorado como el más adecuado. Para seleccionar una muestra con criterio de proximidad en una dirección, se había geolocalizado la totalidad de los registros disponibles. El radio mínimo es de 50 metros, que crecía de 50 a 50 hasta un máximo de 1.050 metros. De este modo, el número de registros superaba un mínimo de 25. 

La siguiente fase era acotar la muestra a las viviendas que comparten una superficie similar en un área determinada. La superficie era el segundo elemento determinante para escoger una vivienda de alquiler. El criterio para acotar las viviendas que componían la muestra era el siguiente: 

• Si la superficie es mayor de 90 m², se cogían todas las viviendas de 91 a 250 m². 
• En el resto de superficies se acotaba la diferencia a menos/más 10 m². 

Con estos valores se procedía al cálculo del valor del indicador del alquiler. Así pues, la fórmula para calcular el índice de precios era la siguiente:

Precio de referencia: Índice * (m² útiles de la vivienda + (m² terraza/2)) + Incremento