Pasos a seguir para comprar una vivienda

Antes de realizar ningún trámite, firmar cualquier documento o hacer ninguna entrega de dinero, te aconsejamos que sigas estos pasos para la compra de una vivienda.

En las siguientes publicaciones encontrarás información que te puede ayudar a realizar este trámite.

Qué se tiene que tener en cuenta antes de comprar:

1. Escoger la vivienda que se adapte a tus necesidades personales.
2. Antes de hacer la escritura pública de compraventa se puede hacer contrato de arras detallando los acuerdos. Este no es un documento obligatorio, pero la ley lo considera un contrato válido, y una vez firmado, se tienen que cumplir obligatoriamente los acuerdos.
   • Las arras son la cantidad que el comprador entrega al vendedor como paga y señal y que después se descontará del precio final.
   • Las arras más comunes son las penitenciales. Si el acuerdo se rompe por parte del comprador, este perderá la cantidad avanzada y si es por culpa del vendedor, este tendrá que devolver el doble de la cantidad entregada por el comprador
   • Las arras también pueden ser confirmatorias, que se entregan como paga y señal de la perfección del contrato y por anticipado del precio final.
3.  Antes de firmar cualquier documento se tiene que tener en cuenta lo siguiente:

• Qué persona firmará por la parte vendedora:
  • Si el inmueble es nuevo, tendrá que firmar el administrador o el apoderado de la sociedad que promueva las viviendas.
  • Si el inmueble es de segunda mano, tendrán que firmar todos los propietarios.
  • Si el inmueble es un bien ganancial, tendrán que firmar los dos miembros de la pareja, también tienen que firmar los dos si la vivienda es el domicilio conyugal, aunque solo pertenezca a uno de ellos.
• Si el inmueble tiene alguna carga pendiente como, por ejemplo, una hipoteca, una orden de embargo o si el propietario no está al corriente de pago de algún impuesto o tasa.
• Si el propietario está al día en las cuotas de la comunidad de propietarios (o derramas futuras ya aprobadas por la comunidad), de luz, de agua…
• El reparto del pago de los gastos de la compraventa (trámites, notario, registro…).

¿Contrato privado o escritura pública?

Llegado el momento de hacer efectiva la compra tienes que decidir cómo pagar el inmueble: 

1. Sin financiación: Se puede convenir la forma de pago con el vendedor como más convenga, respetando la legislación fiscal. En este caso se podría hacer un contrato privado de compraventa.
2. Con financiación: Contratar un préstamo a largo plazo es lo más habitual.

La escritura pública se realiza ante notario, que da fe del compromiso de la escritura, de forma que ninguno de las partes podrá negar al otro lo que se ha manifestado porque están amparadas por la autenticidad que les ha dado el notario. El notario verifica y comprueba que los aspectos recogidos en el documento privado son ciertos y ajustan a la legalidad.

Contratar un préstamo hipotecario es la operación más común

Dado el importante desembolso económico que supone la compra de una vivienda, la mayoría de personas opta por solicitar financiación (“hipotecas”).

Las entidades financieras ofrecen una cantidad de dinero a un interés relativamente bajo a cambio de que hipoteques el inmueble que compras.

Para pedir una hipoteca en el banco se tiene que tener en cuenta lo siguiente:

• El tipo de interés. Cuanto más alto sea el tipo de interés, más caro será devolver el préstamo.
• Plazo de devolución. Tiempo que da el banco para devolver el préstamo.
• Financiación. Los bancos no conceden préstamo que superen un determinado porcentaje del valor de la tasación.
• Comisiones. La Ley de crédito inmobiliario ha regulado la mayoría: comisión de apertura, comisión por amortización anticipada, comisión de novación.
• Cláusulas. Con la Ley de crédito inmobiliario han desaparecido las “cláusulas suelo”, puesto que prohíbe específicamente la aplicación de un interés mínimo a las hipotecas de tipo variable.
• Garantías adicionales. Hay hipotecas que obligan a aportar avalistas o hipotecar otro inmueble.

Gestiones posteriores

La operación de compra venta y la hipoteca comportan unos gastos que detallamos a continuación: 

• Gastos sin préstamo hipotecario (paga el comprador):
  • minuta notarial.
  • minuta registral.
  • minuta de la gestoría.          
  • impuestos:
    • si la vivienda es nueva tiene que pagar el 10% de IVA y el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) que varía según la Comunidad Autónoma (entre el 0,5 y 1,5€)
    • si la vivienda es de segunda mano, se tiene que pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales que varía entre el 5 y el 10%, dependiendo de la Comunidad Autónoma. 
• Gastos con préstamo hipotecario:
  • La entidad financiera tiene que pagar: minuta notaría, minuta registral, minuta de la gestoría y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
  • El comprador tiene que pagar: la tasación de la vivienda.

Para cualquier duda puedes ponerte en contacto con nuestra área de administración de fincas al 93 872 32 22 o [email protected].