Quines responsabilitats hi ha en un habitatge llogat?

La possessió d'un habitatge, com a inquilí o propietari, pot donar lloc a responsabilitat civil si, a conseqüència d'aquesta, es causen danys a tercers. Per exemple, si un test que és al balcó cau i provoca un bony en el sostre d'un cotxe que està aparcat just sota. Qui es fa càrrec de la reparació si estem en un supòsit d'habitatge llogat? Per a resoldre els teus dubtes sobre aquest tema, analitzarem detalladament la responsabilitat civil en els supòsits d'habitatges llogats.

Què és la responsabilitat civil?

El Codi Civil estableix que, tota persona que causi danys a una altra o als seus béns, ha de respondre dels danys causats. Això és el que es coneix com a responsabilitat civil, que es materialitza en una obligació d'indemnització o reparació.

Tractant-se d'un inquilí, les seves accions o omissions respecte a l'habitatge que ha llogat poden causar danys tant a tercers aliens a la propietat com al mateix amo de la casa.

Quan una casa està llogada, la regla general és que l'arrendador (l'amo) respon dels danys causats a tercers pel continent o el contingut de la propietat. Mentre que l'arrendatari (l'inquilí) respon dels danys que ell mateix, els membres de la seva família que visquin a la casa, o les seves mascotes, causin a tercers.

Qui és el responsable d'un habitatge llogat?

Com hem assenyalat abans, el màxim responsable és el propietari. Però només en aquells casos en els quals els danys a tercers siguin causats pel continent o el contingut de l'habitatge.

Per exemple, si es trenca de manera fortuïta una canonada a la casa i es provoca una humitat en el pis de baix, la responsabilitat recau sobre l'arrendador. Si té segur de llar, aquest es farà càrrec d'arreglar els danys en l'habitatge del seu assegurat i del veí afectat. Si no té una assegurança, l'arrendador abonarà aquestes despeses de la seva pròpia butxaca.

La responsabilitat del propietari respecte als danys causats pel continent o el contingut de la seva casa també s'estén al seu inquilí. Suposem que l'arrendador té un moble penjat damunt del sofà. Mentre l'arrendatari fa ús de la casa, aquest armari es despenja i li cau sobre el cap, causant-li lesions. La responsabilitat civil li correspon en exclusiva a l'arrendador.

Qui paga les reparacions en una casa llogada?

Amb freqüència, la responsabilitat civil acaba sorgint perquè els habitatges no tenen un adequat manteniment. D'aquí ve que una bona manera d'evitar aquest tipus de problemes sigui afrontar a temps les reparacions.

Respecte a aquest tema, la Llei d'Arrendaments Urbans (LAU) diferència entre les reparacions associades a la conservació de l'habitatge i les tasques de manteniment.

La regla general és que la responsabilitat de mantenir l'habitatge en òptimes condicions recau sobre el propietari. Mentre que a l'arrendatari fa front a les petites reparacions que són necessàries per a l'ús ordinari de l'habitatge.

El tema de les reparacions pot arribar a ser un punt de fricció entre arrendador i arrendatari. Per a evitar problemes, el millor és deixar ben clar aquest punt en el contracte. Si encara així sorgeix el conflicte, és recomanable intentar solucionar-lo a través del diàleg.

Suposem que els fills d'una persona que viu de lloguer trenquen un cristall de la comunitat mentre estan jugant. La reparació d'aquest mal no se li exigeix al propietari de la casa, sinó al mateix arrendatari.

Quins danys paga l'inquilí?

Existeix una diferència entre danys que es produeixen de manera fortuïta, i aquells que es causen de manera dolosa o conscient.

Si l'inquilí causa danys en l'habitatge per fer un mal ús d'aquesta, ha de respondre de les reparacions i indemnitzacions que corresponguin. Fins i tot si té contractat una assegurança de responsabilitat civil, és possible que aquest no es faci cas.

Per exemple, si l'arrendatari pinta la casa sense permís, trenca un moble a causa d'un mal ús, o sobrecàrrega la instal·lació elèctrica, ha de fer front al cost de la reparació. S'entén que és el responsable de l'avaria i, per tant, té l'obligació de respondre enfront del seu amo.

El mateix ocorre si el mal el causa a la comunitat de veïns. Per exemple, si trenca la porta del portal perquè la força massa per a obrir-la.

Quines reparacions ha d'assumir l'inquilí?

Fora dels casos en els quals el mal es causa de manera conscient, l'inquilí també ha de fer front a reparacions.

La LAU estableix que les petites reparacions que són necessàries per a l'ús ordinari de l'habitatge, ha d'afrontar-les l'arrendatari. Alguns exemples típics són:

• Una corretja de la persiana que s'ha trencat per l'ús.
• Una cisterna que no carrega aigua.
• Una bombeta que s'ha fos.

El cas especial dels electrodomèstics

Es tracta d'una qüestió especialment controvertida, perquè l'avaria pot ser causada per diferents raons:

• Mal ús per part de l'inquilí.
• L'electrodomèstic és massa antic.
• Defecte de fàbrica.
• Avaria sense causa aparent.

En funció del que hagi passat, la reparació o reposició de l'electrodomèstic serà responsabilitat de l'arrendador o de l'arrendatari. La regla general és que, si l'inquilí no ha fet un mal ús, és l'amo el que ha d'assumir el cost.

Accident en la llar

Un accident o distracció de l'inquilí pot causar danys en l'habitatge o a un tercer. Per exemple, si es deixa una aixeta oberta i l'aigua cala al pis de baix i a més espatlla el parquet de l'habitatge llogat.

Accidents d'aquest tipus entren dins dels supòsits de responsabilitat de l'arrendatari. Serà ell qui hagi de pagar els costos de la reparació. No obstant això, si té una assegurança de responsabilitat civil per a inquilins, aquest es farà càrrec de les reparacions i cobrirà el seu cost.

Quines reparacions ha de pagar l'arrendador?

Una de les principals obligacions de l'arrendador és mantenir l'habitatge en condicions d'habitabilitat. És a dir, que a ell li correspon fer totes les reparacions necessàries perquè la casa pugui continuar utilitzant-se com a tal.

D'aquesta manera, si les finestres estan molt desgastades i permeten l'entrada del fred, haurà d'assumir aquesta reparació. Igualment, si la instal·lació elèctrica és molt vella i els ploms salten de manera constant, haurà d'abordar la seva renovació.

Del que hem vist fins ara, es desprèn que aquesta regla general té una excepció. Si els danys han estat causats per l'inquilí per un mal ús o de manera intencionada, la responsabilitat recau sobre ell.

Totes dues parts són responsables de pagar reparacions en unes situacions o altres, així que és millor estar preparats. Encara que les assegurances de llar i de responsabilitat civil no són obligatoris, sí que són molt recomanables. En el cas del propietari, s'aconsella contractar una assegurança de llar, que cobreix també la seva responsabilitat civil. Tractant-se de l'inquilí, el que es recomana és una assegurança de responsabilitat civil, que es farà càrrec de la reparació dels danys que pugui causar en l'habitatge o a tercers.

La comunicació d'avaries i desperfectes

Amb freqüència, no tenir clar de qui és la responsabilitat d'un arranjament, dona lloc a retards que poden sortir més cars. No arreglar una avaria a temps pot acabar desembocant en un mal encara més greu i més car i difícil de reparar.

Si l'arrendador o l'arrendatari són conscients que hi ha un desperfecte o avaria, han de comunicar-lo a l'altra part al més aviat possible. Molt millor si ho fan per escrit perquè quedi constància de l'avís. Després, poden debatre qui ha d'assumir el cost de la reparació, però, com més aviat millor l'abordin, més barat els sortirà.

La responsabilitat per avaries, reparacions i danys en habitatges llogats pot arribar a ser un tema complex, però tot se simplifica molt si hi ha bona disponibilitat per totes dues parts i es duu a terme un diàleg constructiu. Si, a més, tant amo com inquilí tenen la corresponent assegurança, la resolució serà molt més fàcil i ràpida.