Tot allò que cal saber sobre l'Índex de referència de preus de lloguer

L'índex de referència era un indicador de caràcter informatiu que permetia fer una estimació del preu mitjà del metre quadrat de lloguer d’un habitatge, orientant sobre el preu mínim i màxim que aquest podia arribar a tenir. Tanmateix, per calcular aquest índex s’havia de tenir en compte diversos criteris previs sobre l'habitatge.

En aquest article detallarem tot sobre l'indicador de referència de preus del lloguer. Primer, explicarem què era aquest índex. Continuarem detallant quins criteris hi havia i com es calculava. Finalment, també mencionarem l'anul·lació de la llei per part del Tribunal Constitucional.

Què era l’índex de referència del lloguer?

L’índex de referència de preus del lloguer era un indicador de consulta pública amb caràcter informatiu que permetia conèixer una estimació del preu mitjà del metre quadrat de lloguer d’un habitatge ubicat en una zona i amb unes característiques definides. Alhora, orientava sobre el preu mínim i el preu màxim de lloguer que aquest mateix habitatge podia arribar a tenir.

Aquesta regulació s’aplicava a les zones amb un mercat d’habitatge tens.

Conceptualització de la zona d’habitatge tensa

Perquè un municipi es declarés com a zona amb un mercat de l’habitatge tens, havia de complir alguna d’aquestes característiques:

• Creixement dels preus per sobre de la mitjana catalana.
• Preus del lloguer per sobre del 30% dels ingressos mitjans de les llars o la renda mitjana de persones menors de 35 anys.
• Un creixement acumulat interanual de 3 punts per sobre de l’IPC els darrers 5 anys.

D’entrada s’havien declarat com a mercats d’habitatge tens 61 municipis per un període d’un any. Els Ajuntaments d’aquests municipis havien d’impulsar una nova declaració abans d’un any per a poder continuar aplicant-hi la llei. Si una ciutat complia una de les característiques anteriors, l’Ajuntament podia demanar ser considerat mercat d’habitatge tens.

En el seu moment, els 61 municipis que es van declarar com a zona amb un mercat d'habitatge tens eren:

Badalona, Barberà del Vallès, Barcelona, Blanes, Calafell, Castellar del Vallès, Castelldefels, Cerdanyola del Vallès, Cornellà de Llobregat, Esplugues de Llobregat, Figueres, Gavà, Girona, Granollers, L’Hospitalet de Llobregat, Igualada, Lleida, Manlleu, Manresa, Martorell, El Masnou, Mataró, Molins de Rei, Mollet del Vallès, Montcada i Reixac, Montgat, Olesa de Montserrat, Olot, Palafrugell, Pallejà, Pineda, El Prat de Llobregat, Premià de Mar, Reus, Ripollet, Rubí, Sabadell, Salou, Salt, Sant Adrià de Besòs, Sant Andreu de la Barca, Sant Boi de Llobregat, Sant Cugat del Vallès, Sant Feliu de Guíxols, Sant Feliu de Llobregat, Sant Joan Despí, Sant Just Desvern, Sant Pere de Ribes, Sant Vicenç dels Horts, Santa Coloma de Gramenet, Santa Perpètua de la Mogoda, Sitges, Tarragona, Terrassa, Tortosa, El Vendrell, Vic, Viladecans, Vilafranca del Penedès, Vilanova i la Geltrú i Vilassar de Mar.

On es podia veure l’índex d’augment de lloguers?

Per obtenir el preu de referència per a l’àmbit geogràfic i les circumstàncies que caracteritzen l’habitatge, calia accedir a les dades publicades per la Generalitat. El mateix òrgan va habilitar aquesta web per a la consulta: http://agenciahabitatge.gencat.cat/indexdelloguer/

Sentència del Tribunal Constitucional sobre l’índex de referència de preus de lloguer

El 10 de març del 2022, el Tribunal Constitucional va dictar una sentència que declarava la nul·litat d’aquesta llei. Va declarar la inconstitucionalitat de la majoria dels articles de la llei 11/2020 de 18 de setembre de mesures urgents en matèria de contenció de rendes dels contractes d’arrendaments d’habitatge.

Finalment, l’anul·lació d’aquests articles feia totalment inaplicable i sense efecte l’índex de referència del lloguer a Catalunya. A partir del 8 d’abril de 2022, quedava inoperativa la normativa de l'índex de referència. Els motius basats per tirar enrere la llei de contenció de rendes dels contractes d’arrendaments eren:

• Falta de competència del parlament de Catalunya per regular i limitar els preus dels lloguers
• Vulneració del principi d’autonomia de la voluntat i de la llibertat de pacte.

Criteris amb què es calculava l'índex del lloguer

El càlcul del lloguer podia variar per diversos criteris:

Podia variar l'índex de referència del lloguer si s’havien dut a terme obres de millora en l’habitatge? Sí, sempre que les obres s’haguessin dut a terme dins el darrer any abans de la signatura del contracte. A més a més, les obres havien de ser per millorar:

• L’habitabilitat
• Seguretat
• La confortabilitat
• Eficiència energètica

Què es considerava una obra de millora?

Una obra de millora era la que suposava instal·lar nous serveis a l’habitatge o millorar els ja existents. Bàsicament, eren obres per aconseguir una major comoditat, higiene o seguretat. No ho eren les que suposessin una reparació pel desgast de l'habitatge per l'ús donat.

Així doncs, es podia aplicar directament aquest increment? No, primer de tot s’havia de notificar l’increment al llogater. En aquesta notificació s’havia d’identificar les obres concretes fetes per la millora.

Variacions que hi havia sobre l’índex de referència de preus de lloguer

• Si s’havien fet obres de millora en el darrer any, es podia proposar incrementar la renda amb un import anual. Aquest import era el resultat d’aplicar el percentatge corresponent al preu legal dels diners, incrementant 3 punts, sobre la inversió. Cal remarcar que en la inversió, s’havien de deduir les subvencions rebudes en cas d’haver-hi.
• Per característiques específiques de l’habitatge (mínim 3). Primerament, les parts podien concertar un increment o un decrement de preu del 5% en funció d'unes característiques específiques. Aquestes característiques podien ser: ascensor, aparcament, mobles, calefacció o refrigeració, ús de zones comuns com el jardí, terrat, piscina (o altres equipaments comunitaris), consergeria, vistes especials.
• En els habitatges de nova construcció. Durant els 3 primers anys, no s’aplicava la llei de contenció de preus. A més a més, els primers 5 anys des del final d’obra, el preu es podia ajustar fins a l’àrea superior de l'índex de referència.
• Si s’executaven obres de millora amb contracte vigent (no les de manteniment i conservació), finalitzat el període de pròrrogues obligatòries del contracte. En aquests casos, es podia incrementar la renda amb l’import resultant d’aplicar a la inversió realitzada a l’interès legal incrementat en 3 punts.

Com es calculava l'índex de preus del lloguer amb les obres de millora?

Es calculava el preu de referència aplicant l’interès legal incrementat en tres punts sobre el capital invertit. No obstant això, aquest increment total mai podria superar el 20 % del preu del lloguer.

Per exemple, si l’interès legal era del 3 %, s’havia de sumar 3 punts. És a dir, un total d'un 6 %. Per tant, si les obres fetes havien estat de 2.000 €, s’havia d’aplicar un increment de 120 € a la renda anual. Com a resultat, s’havia d’incrementar en 10 € mensuals la renda (120 dividit per 12 mesos).

Per una altra banda, si la renda era de 800 €, aplicant el 20 %, sabíem que només es podia incrementar fins al màxim de 960 €. En aquest cas, com que l’import a repercutir eren 10 € mensuals, quedava un preu de lloguer de 810 €. Aquest import de 810 seria el màxim que es podria cobrar (no caldria arribar als 960 €, ja que era un topall, no el preu a aplicar).

Càlcul de l’índex de preus de lloguer

Per calcular el preu màxim que ha de pagar el llogater es partia de l’índex de referència de preus de lloguer. Era un índex de l’Agència d’Habitatge de Catalunya que calculava la mitjana del preu per metre quadrat dels lloguers d’una zona concreta. Aquest índex es calculava a partir de les fiances dipositades a l’Incasòl. Així doncs, tenia en compte els metres quadrats i altres aspectes com l’any de construcció, l’estat de l’immoble, l’eficiència energètica i si té ascensor, traster o està moblat, entre d’altres.

L’índex estava compost per tres dades: una de central, una de menor i una altra de major. D’aquesta manera, es definia un interval que recollia la variabilitat observada en la realitat.

La localització era l’element més rellevant per determinar la tria d’un habitatge. Dit d’una altra forma, l’adreça era, jeràrquicament, l'element més important per determinar els valors de l’índex. Aquest criteri el va consensuar el Departament d’Habitatge amb tots els operadors que intervenien en aquesta àrea.

L’element de proximitat va estar valorat com el més adient. Per tal de poder seleccionar una mostra amb criteri de proximitat en una adreça, s’havia geolocalitzat la totalitat dels registres disponibles. El radi mínim és de 50 metres, que creixia de 50 en 50 fins a un màxim de 1.050 metres. D’aquesta manera, el nombre de registres superava un mínim de 25.

La fase següent era acotar la mostra als habitatges que comparteixen una superfície similar en una àrea determinada. La superfície era el segon element determinant per escollir un habitatge de lloguer. El criteri per acotar els habitatges que componien la mostra era el següent:

• Si la superfície és major de 90 m², s’agafaven tots els habitatges de 91 a 250 m².
• A la resta de superfícies s’acotava la diferència a menys / més 10 m².

Amb aquests valors es procedia al càlcul del valor de l'indicador del lloguer. Així doncs, la fórmula per calcular l'índex de preus era la següent:

Preu de referència: Índex * (m² útils de l’habitatge + (m² terrassa/2)) + Increment