Passos a seguir per comprar un habitatge

Abans de realitzar cap tràmit, signar qualsevol document o fer cap entrega de diners, t’aconsellem que segueixis aquests passos per la compra d’un habitatge.

Què s’ha de tenir en compte abans de comprar

1. Escollir l’habitatge que s’adapti a les teves necessitats personals.
2. Abans de fer l’escriptura pública de compravenda és pot fer contracte d’arres detallant els acords. Aquest no és un document obligatori, però la llei el considera un contracte vàlid, i un cop signat, s’han de complir obligatòriament els acords.
   • Les arres són  la quantitat que el comprador entrega al venedor com a paga i senyal i que després es descomptarà del preu final.
   • Les arres més comunes són les penitencials. Si l’acord es trenca per part del comprador, aquest perdrà la quantitat avançada i si és per culpa del venedor, aquest haurà de retornar el doble de la quantitat entregada pel comprador.
   • Les arres també poden ser confirmatòries, que s’entreguen com a paga i senyal de la perfecció del contracte i a compte del preu final.
3. Abans de signar qualsevol document s’ha de tenir en compte el següent:

• Quina persona signarà per la part venedora:
  • Si l’immoble és nou, haurà de signar l’administrador o l’apoderat de la societat que promogui els habitatges.
  • Si l’immoble és de segona mà, hauran de signar tots els propietaris.
  • Si l’immoble és un bé de guanys, hauran de signar els dos membres de la parella, també han de signar els dos si l’habitatge és el domicili conjugal, encara que només pertanyi a un d’ells.
• Si l’immoble té alguna càrrega pendent com per exemple una hipoteca, una ordre d’embargament o si el propietari no està al corrent de pagament d’algun impost o taxa.
• Si el propietari està al dia en les quotes de la comunitat de propietaris (o derrames futures ja aprovades per la comunitat), de llum, d’aigua…
• El repartiment del pagament de les despeses de la compravenda (tràmits, notari, registre…)

Contracte privat o escriptura pública?

Arribat el moment de fer efectiva la compra has de decidir com pagar l’immoble:

1. Sense finançament: Es pot convenir la forma de pagament amb el venedor com més convingui, respectant la legislació fiscal. En aquest cas es podria fer un contracte privat de compravenda.
2. Amb finançament: contractar un préstec a llarg termini és el més habitual.

L’escriptura pública es realitza davant de notari, que dóna fe del compromís a l’escriptura de manera que cap de les parts podrà negar a l’altre el que s’ha manifestat perquè estan emparades per l’autenticitat que els hi ha donat el notari. El notari verifica i comprova que els aspectes recollits al document privat són certs i ajusten a la legalitat.

Contractar un préstec hipotecari és l’operació més comuna

Donat l’important desemborsament econòmic que suposa la compra d’un habitatge, la majoria de persones opta per sol·licitar finançament (“hipoteques”). Les entitats financeres ofereixen una quantitat de diners a un interès relativament baix a canvi de que hipotequis l’immoble que compres.

Per demanar una hipoteca al banc s’ha de tenir en compte el següent:

• El tipus d’interès. Com més alt sigui el tipus d’interès, més car serà retornar el préstec.
• Termini de devolució. Temps que dona el banc per retornar el préstec.
• Finançament. Els bancs no concedeixen préstecs que superin un determinat percentatge del valor de la taxació.
• Comissions. La Llei de crèdit immobiliari ha regulat la majoria: comissió d’obertura, comissió per amortització anticipada, comissió de novació.
• Clàusules. Amb la Llei de crèdit immobiliari han desaparegut les “clàusules sòl”, ja que prohibeix específicament l’aplicació d’un interès mínim a les hipoteques de tipus variable.
• Garanties addicionals. Hi ha hipoteques que obliguen a aportar avaladors o hipotecar un altre immoble.

Gestions posteriors

L’operació de compravenda i la hipoteca comporten unes despeses que detallem a continuació: 

• Despeses sense préstec hipotecari (paga el comprador):
  • minuta notarial.
  • minuta registral.
  • minuta de la gestoria.          
  • impostos:
    • si l’habitatge és nou ha de pagar el 10% d’IVA i l’impost d’Actes Jurídics Documentats (AJD) que varia segons la Comunitat Autònoma (entre el 0,5 i 1,5€)
    • si l’habitatge és de segona mà, s’ha de pagar l’Impost de Transmissions Patrimonials que varia entre el 5 i el 10%, depenent de la Comunitat Autònoma.
• Despeses amb préstec hipotecari:
  • L'entitat financera ha de pagar: minuta notaria, minuta registral, minuta de la gestoria i l’Impost d’Actes Jurídics Documentats.
  • El comprador ha de pagar: la taxació de l’habitatge.

Per a qualsevol dubte pots posar-te en contacte amb la nostra àrea d'administració de finques al 93 872 32 22 o [email protected].